Justiça anula mudanças no zoneamento A anulação do mapa da Lei de Zoneamento de São Paulo deve afetar ao menos 15 pontos da cidade que tiveram a classificação urbanística alterada em julho de 2024, na segunda etapa da revisão da legislação municipal que define regras para a construção de novos prédios em cada quadra da capital. Espalhados do Centro Expandido às periferias, esses terrenos tiveram as normas de uso alteradas por emendas de vereadores que foram inseridas no texto final da lei. As alterações identificadas até agora incluem ampliações pontuais de áreas com incentivo à verticalização, mudanças em terrenos destinados à habitação social e reclassificações para usos comerciais, mistos e institucionais em distritos como Vila Mariana, Perdizes, Santo Amaro, Mooca, Ipiranga, Vila Sônia, Capela do Socorro e Tucuruvi. O alcance total da decisão, porém, ainda é desconhecido, já que parte das mudanças foi incorporada diretamente ao mapa do zoneamento, sem descrição detalhada na redação da lei. Na quarta-feira (26), o Órgão Especial do Tribunal de Justiça (TJ-SP) considerou essas mudanças inconstitucionais por falta de planejamento técnico e desvirtuamento da proposta original, que visava apenas corrigir erros pontuais no mapa aprovado meses antes. Com a decisão, voltarão a valer as regras do zoneamento sancionado em janeiro daquele ano pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), que já havia ampliado consideravelmente as áreas com incentivos à verticalização. A primeira etapa da revisão também foi questionada pelo Ministério Público, mas acabou validada no julgamento (leia mais abaixo). Prédios em construção na cidade de São Paulo Luiz Franco/g1 Apesar da declaração de inconstitucionalidade, os desembargadores decidiram preservar os efeitos já produzidos pela lei. Pela modulação aprovada pelo tribunal, permanecem válidos os alvarás, as certidões, as aprovações e os demais processos de licenciamento protocolados até a publicação do acórdão (resultado) do julgamento. Isso garante que os projetos de construção serão analisados com base na legislação vigente na data em que foram apresentados à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento – o chamado "direito de protocolo". Ainda assim, a situação está longe de ser definitiva. Uma decisão do ministro Edson Fachin, do Supremo Tribunal Federal (STF), mantém suspensos os efeitos da declaração de inconstitucionalidade até o trânsito em julgado da ação, e tanto a prefeitura quanto a Câmara Municipal estudam recorrer. No voto que prevaleceu no julgamento, o presidente do Órgão Especial do TJ-SP, desembargador Francisco Loureiro, disse que os incorporadores e proprietários que decidirem protocolar projetos com base nas regras anuladas assumirão o risco jurídico de terem seus empreendimentos prejudicados caso a decisão seja confirmada após eventuais recursos. O setor imobiliário ainda está avaliando o real alcance da decisão. Nem o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) nem a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) tinham concluído um diagnóstico sobre os impactos da medida até esta sexta-feira (28). Nunes sancionou em julho de 2024 mudanças na Lei de Zoneamento da cidade de SP com 18 vetos a emendas de vereadores Na quinta (27), o prefeito Ricardo Nunes (MDB) minimizou o impacto da decisão e disse que poderá enviar um novo projeto de lei à Câmara, corrigindo os problemas, caso seja identificado que "algo muito importante para a cidade" foi derrubado pelo TJ. O consultor em política urbana Gabriel Rostey considera que a modulação não elimina completamente a insegurança jurídica. Ele afirma que o mercado imobiliário opera com ciclos longos de planejamento e que mudanças nas regras podem afetar não apenas projetos já protocolados, mas também negociações de terrenos, investimentos e estudos em andamento. "O preço de um terreno e a viabilidade de um empreendimento passam necessariamente pela possibilidade de verticalização e do potencial construtivo", diz o especialista. Segundo ele, uma alteração no zoneamento pode mudar completamente o valor de um imóvel e até tornar inviáveis projetos arquitetônicos já contratados. A pesquisadora Bianca Tavolari, professora de direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV), diz que as mudanças trazidas na "revisão da revisão" foram muito fragmentadas e por isso a identificação de todas as zonas alteradas exigirá uma análise detalhada sobre os mapas. Ela avalia que o direito de protocolo minimiza o efeito da declaração de inconstitucionalidade e critica a decisão do TJ por ter validado o mapa de janeiro. "A situação fática seria difícil de reverter e a decisão acaba assumindo a ilegalidade", afirmou ao g1. Segundo a pesquisadora, que acompanhou o processo de revisão da lei entre 2023 e 2024, as audiências públicas ocorreram sem que a população tivesse acesso, desde o início, ao mapa que seria efetivamente votado pela Câmara Municipal. Ela ainda relembra, embora tivesse alterações relevantes, o texto final do projeto só foi apresentado faltando poucas horas para a votação, o que prejudicou a discussão. Na avaliação da especialista, o julgamento pode criar um precedente para futuras revisões urbanísticas. "A decisão acaba chancelando alterações de zoneamento sem estudos técnicos adequados e reforçando uma concepção meramente formal da participação popular. Se o TJ diz que aquele processo participativo foi constitucional, isso passa a ser parâmetro para toda a legislação urbanística do município", disse Tavolari. Mapa da Lei de Zoneamento de julho de 2024. Cada cor indica um indica um tipo específico de uso do solo, regras de ocupação e o que é permitido construir Reprodução/Câmara Municipal de SP O que foi a revisão e a "revisão da revisão" A Lei de Zoneamento passou por duas alterações consecutivas em 2024. A primeira revisão, aprovada pela Câmara Municipal e sancionada por Ricardo Nunes em janeiro, teve como objetivo adequar o zoneamento às mudanças promovidas meses antes no Plano Diretor Estratégico da cidade. Entre as principais alterações estavam a ampliação de áreas com incentivo à verticalização próximas a corredores de ônibus, estações de metrô e linhas de trem, além de ajustes em milhares de quadras para compatibilizar as regras urbanísticas com as novas diretrizes de desenvolvimento urbano. Segundo a prefeitura, essa etapa alterou a classificação de 3.992 quadras da capital, cerca de 6% do total. Poucos meses depois, a Comissão de Política Urbana da Câmara apresentou um novo projeto para corrigir erros identificados no mapa aprovado em janeiro. A proposta foi apresentada como uma revisão pontual, destinada a ajustar inconsistências cartográficas e casos em que terrenos teriam ficado sem enquadramento adequado. Justiça suspende demolições e novas construções em SP por falha na revisão do zoneamento Durante a tramitação, porém, vereadores apresentaram emendas e um substitutivo que ampliaram significativamente o alcance do projeto, promovendo novas mudanças de zoneamento, expandindo áreas enquadradas como Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) e alterando a classificação de quadras e lotes em diferentes regiões da cidade. 🔎 As ZEUs são áreas próximas a estações de metrô, trem e corredores de ônibus que permitem prédios mais altos e maior adensamento urbano, com o objetivo de concentrar moradias e atividades econômicas junto à infraestrutura de transporte. Foi justamente esta segunda etapa, apelidada de "revisão da revisão", que o TJ considerou inconstitucional por entender que as alterações aprovadas extrapolaram o objeto original da proposta e não foram acompanhadas de estudos técnicos e debate público compatíveis com sua abrangência. "Houve verdadeiro desvirtuamento do objeto, culminando na ausência de pertinência temática entre a proposição submetida às audiências públicas e a matéria efetivamente aprovada", diz trecho do voto do desembargador Donegá Morandini, relator da ação no Órgão Especial do TJ-SP. O julgamento é o desfecho de uma disputa judicial que chegou a paralisar milhares de processos de licenciamento na capital. Entre fevereiro e abril de 2026, uma liminar suspendeu a emissão de alvarás para novas obras e demolições em áreas afetadas pelo mapa questionado. A medida foi posteriormente derrubada pelo presidente do STF, ministro Edson Fachin, que apontou risco de prejuízo à ordem administrativa e à economia da cidade. Ao comentar a decisão do TJ-SP, a Câmara Municipal reiterou o entendimento de que houve "total cumprimento das normas legais e do Regimento Interno da Casa" durante a tramitação das duas leis de revisão do zoneamento. Também afirmou que considera haver "total pertinência temática das emendas" incorporadas aos projetos
Lei de Zoneamento da cidade de SP: entenda o que muda com decisão do TJ que anulou mapa
Piemonte Escrito em 29/08/2026
Justiça anula mudanças no zoneamento A anulação do mapa da Lei de Zoneamento de São Paulo deve afetar ao menos 15 pontos da cidade que tiveram a classificação urbanística alterada em julho de 2024, na segunda etapa da revisão da legislação municipal que define regras para a construção de novos prédios em cada quadra da capital. Espalhados do Centro Expandido às periferias, esses terrenos tiveram as normas de uso alteradas por emendas de vereadores que foram inseridas no texto final da lei. As alterações identificadas até agora incluem ampliações pontuais de áreas com incentivo à verticalização, mudanças em terrenos destinados à habitação social e reclassificações para usos comerciais, mistos e institucionais em distritos como Vila Mariana, Perdizes, Santo Amaro, Mooca, Ipiranga, Vila Sônia, Capela do Socorro e Tucuruvi. O alcance total da decisão, porém, ainda é desconhecido, já que parte das mudanças foi incorporada diretamente ao mapa do zoneamento, sem descrição detalhada na redação da lei. Na quarta-feira (26), o Órgão Especial do Tribunal de Justiça (TJ-SP) considerou essas mudanças inconstitucionais por falta de planejamento técnico e desvirtuamento da proposta original, que visava apenas corrigir erros pontuais no mapa aprovado meses antes. Com a decisão, voltarão a valer as regras do zoneamento sancionado em janeiro daquele ano pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), que já havia ampliado consideravelmente as áreas com incentivos à verticalização. A primeira etapa da revisão também foi questionada pelo Ministério Público, mas acabou validada no julgamento (leia mais abaixo). Prédios em construção na cidade de São Paulo Luiz Franco/g1 Apesar da declaração de inconstitucionalidade, os desembargadores decidiram preservar os efeitos já produzidos pela lei. Pela modulação aprovada pelo tribunal, permanecem válidos os alvarás, as certidões, as aprovações e os demais processos de licenciamento protocolados até a publicação do acórdão (resultado) do julgamento. Isso garante que os projetos de construção serão analisados com base na legislação vigente na data em que foram apresentados à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento – o chamado "direito de protocolo". Ainda assim, a situação está longe de ser definitiva. Uma decisão do ministro Edson Fachin, do Supremo Tribunal Federal (STF), mantém suspensos os efeitos da declaração de inconstitucionalidade até o trânsito em julgado da ação, e tanto a prefeitura quanto a Câmara Municipal estudam recorrer. No voto que prevaleceu no julgamento, o presidente do Órgão Especial do TJ-SP, desembargador Francisco Loureiro, disse que os incorporadores e proprietários que decidirem protocolar projetos com base nas regras anuladas assumirão o risco jurídico de terem seus empreendimentos prejudicados caso a decisão seja confirmada após eventuais recursos. O setor imobiliário ainda está avaliando o real alcance da decisão. Nem o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) nem a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) tinham concluído um diagnóstico sobre os impactos da medida até esta sexta-feira (28). Nunes sancionou em julho de 2024 mudanças na Lei de Zoneamento da cidade de SP com 18 vetos a emendas de vereadores Na quinta (27), o prefeito Ricardo Nunes (MDB) minimizou o impacto da decisão e disse que poderá enviar um novo projeto de lei à Câmara, corrigindo os problemas, caso seja identificado que "algo muito importante para a cidade" foi derrubado pelo TJ. O consultor em política urbana Gabriel Rostey considera que a modulação não elimina completamente a insegurança jurídica. Ele afirma que o mercado imobiliário opera com ciclos longos de planejamento e que mudanças nas regras podem afetar não apenas projetos já protocolados, mas também negociações de terrenos, investimentos e estudos em andamento. "O preço de um terreno e a viabilidade de um empreendimento passam necessariamente pela possibilidade de verticalização e do potencial construtivo", diz o especialista. Segundo ele, uma alteração no zoneamento pode mudar completamente o valor de um imóvel e até tornar inviáveis projetos arquitetônicos já contratados. A pesquisadora Bianca Tavolari, professora de direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV), diz que as mudanças trazidas na "revisão da revisão" foram muito fragmentadas e por isso a identificação de todas as zonas alteradas exigirá uma análise detalhada sobre os mapas. Ela avalia que o direito de protocolo minimiza o efeito da declaração de inconstitucionalidade e critica a decisão do TJ por ter validado o mapa de janeiro. "A situação fática seria difícil de reverter e a decisão acaba assumindo a ilegalidade", afirmou ao g1. Segundo a pesquisadora, que acompanhou o processo de revisão da lei entre 2023 e 2024, as audiências públicas ocorreram sem que a população tivesse acesso, desde o início, ao mapa que seria efetivamente votado pela Câmara Municipal. Ela ainda relembra, embora tivesse alterações relevantes, o texto final do projeto só foi apresentado faltando poucas horas para a votação, o que prejudicou a discussão. Na avaliação da especialista, o julgamento pode criar um precedente para futuras revisões urbanísticas. "A decisão acaba chancelando alterações de zoneamento sem estudos técnicos adequados e reforçando uma concepção meramente formal da participação popular. Se o TJ diz que aquele processo participativo foi constitucional, isso passa a ser parâmetro para toda a legislação urbanística do município", disse Tavolari. Mapa da Lei de Zoneamento de julho de 2024. Cada cor indica um indica um tipo específico de uso do solo, regras de ocupação e o que é permitido construir Reprodução/Câmara Municipal de SP O que foi a revisão e a "revisão da revisão" A Lei de Zoneamento passou por duas alterações consecutivas em 2024. A primeira revisão, aprovada pela Câmara Municipal e sancionada por Ricardo Nunes em janeiro, teve como objetivo adequar o zoneamento às mudanças promovidas meses antes no Plano Diretor Estratégico da cidade. Entre as principais alterações estavam a ampliação de áreas com incentivo à verticalização próximas a corredores de ônibus, estações de metrô e linhas de trem, além de ajustes em milhares de quadras para compatibilizar as regras urbanísticas com as novas diretrizes de desenvolvimento urbano. Segundo a prefeitura, essa etapa alterou a classificação de 3.992 quadras da capital, cerca de 6% do total. Poucos meses depois, a Comissão de Política Urbana da Câmara apresentou um novo projeto para corrigir erros identificados no mapa aprovado em janeiro. A proposta foi apresentada como uma revisão pontual, destinada a ajustar inconsistências cartográficas e casos em que terrenos teriam ficado sem enquadramento adequado. Justiça suspende demolições e novas construções em SP por falha na revisão do zoneamento Durante a tramitação, porém, vereadores apresentaram emendas e um substitutivo que ampliaram significativamente o alcance do projeto, promovendo novas mudanças de zoneamento, expandindo áreas enquadradas como Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) e alterando a classificação de quadras e lotes em diferentes regiões da cidade. 🔎 As ZEUs são áreas próximas a estações de metrô, trem e corredores de ônibus que permitem prédios mais altos e maior adensamento urbano, com o objetivo de concentrar moradias e atividades econômicas junto à infraestrutura de transporte. Foi justamente esta segunda etapa, apelidada de "revisão da revisão", que o TJ considerou inconstitucional por entender que as alterações aprovadas extrapolaram o objeto original da proposta e não foram acompanhadas de estudos técnicos e debate público compatíveis com sua abrangência. "Houve verdadeiro desvirtuamento do objeto, culminando na ausência de pertinência temática entre a proposição submetida às audiências públicas e a matéria efetivamente aprovada", diz trecho do voto do desembargador Donegá Morandini, relator da ação no Órgão Especial do TJ-SP. O julgamento é o desfecho de uma disputa judicial que chegou a paralisar milhares de processos de licenciamento na capital. Entre fevereiro e abril de 2026, uma liminar suspendeu a emissão de alvarás para novas obras e demolições em áreas afetadas pelo mapa questionado. A medida foi posteriormente derrubada pelo presidente do STF, ministro Edson Fachin, que apontou risco de prejuízo à ordem administrativa e à economia da cidade. Ao comentar a decisão do TJ-SP, a Câmara Municipal reiterou o entendimento de que houve "total cumprimento das normas legais e do Regimento Interno da Casa" durante a tramitação das duas leis de revisão do zoneamento. Também afirmou que considera haver "total pertinência temática das emendas" incorporadas aos projetos